会計・税務・節税に関するご相談やよくある事例について解説しています。
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Movable Type 3.2-ja-2
共有持分の登記がなされている住居兼用不動産の減価償却費の計算
Question
弟と2人で住居兼貸家を建てました。住居分の建築価格が2,500万円、貸家分が1億円で貸家は半分づつということで、私が5,000万円、弟が7,500万円を出して建物の持分は弟が60％、私が40％となっています。
確定申告にあたって減価償却費を以下のように計算しましたが、税務署から間違っているのでは？との指摘を受けています。どのように計算をすれば良いのでしょうか？
(私の計算)
5,000万円×0.9×0.022（定額法の償却率)×12/12＝990,000円
Answer
125,000,000円×0.9×0.022×40％（持分)×80％(事業用割合)＝792,000円（△198,000円)となります。
建物の名義が共有の場合、40％の持分は事業用であるとは断定できません。
そこで、40％の中に2,500万円/1億2,500万円（20％)の割合で居住用部分を所有し、1億円/1億2,500万円(80％)の割合で貸家を所有することになります。
減価償却費は、事業用の部分しか経費になりませんので、居住用の分だけ減少します。
ただしこの場合、弟さんの減価償却費を計算すると全く反対の事態が生じています。
(現状)5,000万円×0.9×0.022（定額法の償却率)×12/12＝990,000円
(本来)125,000,000円×0.9×0.022×60％（持分)×80％(事業用割合)＝1,188,000円（＋198,000円）
つまり、減価償却費が弟さんにスライドしただけですので、弟さんと良く話し合って計算を合わせれば、問題が無いことをご認識ください。
また、居住用部分のみを区分所有登記を行うことにより、相談者の計算で減価償却費の算出を行うことも出来ますが、恐らく登記費用が数十万円掛かることになるでしょう。