Answer
整理しますと
父：住宅持分40/55　借入金40以下
子：住宅持分15/55　借入金なし（物上保証)
息子が借金し、父の借入金を返済するとどうなるのか？ということで宜しいでしょうか？

この場合一般的には贈与になります。贈与税は税率が高いので、これを回避するには以下の方策が考えられます。
方策１．借り換えを断念する。
方策２．住宅の一部をご子息へ譲渡する。贈与ではなく、売買となります。
方策３．ご子息との間で金銭消費貸借契約を締結し、今までどおりの返済を行う。
　　　　　（この場合の返済はご本人→ご子息→金融機関となります）